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——三正房地产总经理刘光金在三  正卧龙山二期新品发布会上的讲话

　　我代表三正集团、三正地产，欢迎各地方的媒体，欢迎三正地产的业主们和正在成为三正地产业主的朋友们。
　　今天是新闻发布会和媒体见面会。我在想，我今天和大家说点什么。按照惯例，新品发布会肯定要说产品。关于产品的风格、尺寸、大小、优势、优点等等。我想在座的各位参加过很多类似的会，有很多产品的数据，也听过很多对产品的溢美之词。今天，作为房地产业界里一位资深房地产人来讲，我跟在座的各位很多都是老朋友了。今天还有很多新朋友，既然我们是朋友，那些溢美之词，那些枯燥乏味的数据，还有自我表彰的东西，今天尽可能少说一点。今天说一说我们在投资置业当中应该怎样规避投资风险，发现投资置业最能够发挥长远效益的东西，然后再就卧龙山项目实际的东西谈谈我自己的看法，但愿对在座的各位有一些帮助。
　　邓小平在南巡讲话时说：“中国穷了几千年，现在不能再穷了。我们要富起来，要让人民尽可能的过上好日子。”这句话切切实实代表了中国几千年来老百姓的实际状况。到了80年代，中国改革开放以后，尤其到了90年代，中国逐步富裕以后，有钱买房了，开始去思考自己的未来——不仅改善自己的居住，同时，也开始思考怎样通过投资置业使自己尽可能更加富有，更加富裕。
　　今天，当我们对这种浮华外表的追逐过时了的时候，现场很多理性的投资者关注的是什么？也就是说，当我们的生活经历了一个初级阶段，我们选择物业的机会多了，我们见多了，我们经历多了，我们感受多了。我们今天去买房，我们去关注什么？我们内行人买房时去选什么？去关注什么？这个时候，我想一些问题就清晰地浮出水面了。
　　房地产调控到今天的时候，我们又面临着选择，要不要买房，买哪里的房，买什么样的房，我的投资风险才会小？
首先，投资置业最忌讳的是什么？最应该提倡和关注的是什么？ 
买房，最忌讳的是听别人的宣传人云亦云，哪里热闹往哪里挤。前些年，很多人这样“挤”是“挤”对了。前些年什么房都可以卖出去，什么房卖出去都可以赚钱。在任何社会，任何市场，这种机会是不多的，这种事情随着时间的推移，都会过时，迟早会遇到更大的风险。
　　到了今天，我们理性地来看，是哪里的房子我买来觉得自己居住最舒服、最舒适，就买哪里的房。为什么？因为房价涨涨跌跌是很平常的事情，但是最抗跌的地方就是你选择最舒适的地方。选房有几个要素：第一，这个楼盘区域优势到底在哪里？你这个房买在这地方，是否具有唯一性。在一个大的范围之内，别的地方没有这样的房子，没有这样的小区，因为大的环境是不可复制的。你的东西具有唯一性，你就具有了保值、增值的优势。
　　打个比方说：五年以前，在深圳香蜜湖买房子，当时选择了那个地方，看中它的唯一性。因为深圳中心区只有一个湖，只有一个像水榭花都这样的社区，这是别的楼盘复制不了的，现在没有，将来也不会再有。这个地方的规划紧挨着深圳中心区片区，它的交通各个方面也是不可复制的。当时均价是12000元/平方米，当时是很贵的。到了今天，就算是8万元/平方米随时都可以脱手。
　　而凤岗，从居住环境来讲，它的交通、大社区、生活方便，它将来的建设，凤岗能复制第二个卧龙山花园吗？在中心市区有山有水、交通便利、生活方便，这样的社区，有吗？我想不会再有。

　　第二，楼盘本身的规划选什么？
　　大家必须记住选楼盘首先看这个楼盘的社区规划当中，社区里面的环境和社区周边的环境是什么样的。假如你住在那个社区，围墙周边到处都是小摊贩，你愿意住吗？如果那个社区周边都是破旧建筑，你愿意住吗？当然不愿意。看完周边以后，再看小区里面的规划设计。如果这个社区房子建得非常漂亮，但是当你光着膀子在家里炒菜的时候，你的烟飘到别的房子里去了；或者是你看到别人光着膀子在家里炒菜，他的烟也飘到你的家里来了，这样的建筑密度，你愿意住吗？当然不愿意住。如果建筑密度低，房子的建设环境好,自然价值就高。

　　第三，怎样考虑相关配套？
　　我们往往选房子、选小区，不知道买哪一栋合适。今天在这里跟大家探讨一下，我买房买什么东西。
　　1、我选哪一栋，要看这一栋一个平面上住几户人，有几部电梯。假如这栋楼一个平面上住八户人，两部电梯。与一个平面上住四户人，两部电梯相比，我肯定选四户。我们知道，上下班是最挤的时候，当你赶着上班的时候，你在那里等来等去等不到电梯，非常着急，着急几分钟，心情就不好了，对身体很不好，同时也会误事。两部电梯假如是四户，而在10层左右的小高层，一般的等电梯，不会超过1分钟。因为有一个人口密度在那里。
　　2、这栋房子如果是八户、六户或者五户，绝对不可能做到户户朝南，不要听营销人员的忽悠。如果是四户、两户，肯定能买到朝南的房子。有些业主不知道哪边是南，哪边是北，看图纸也看不好。怎么办？就买两梯四户、三户的。在广东，8月份以后吹的是南偏东的风，10月份以后，是北偏东的风，到了冬天吹西偏北的风。如果买了朝向不好的房子，冬天晒不到太阳，夏天天天晒太阳！可能有些人说我年轻，可以天天开空调，但是人长期生活在空调下，当你年纪大了，身体不好的时候，就会出现空调病，这是不好的。所以我们要考虑这些因素，通风、采光、冬暖夏凉。
　　3、这个社区是什么群体组成？假如你自己想居住到素质比较高的群体当中，让你的小孩将来受到群体的影响更加良好，这个因素要考虑。在你经济条件允许的情况下，你选择的社区如果能花6千元/平去买，要选择比较好的社区环境，不要花5千元/平买便宜的。买房要看长远，尤其是投机炒作退出市场以后，我们都为将来自住或投资有所考虑。
　　今天是三正卧龙山的新品发布会，我不想讲太多。三正地产正在推出的卧龙山花园，这一期公寓也好，别墅也好，能不能做到台上老刘讲的这样买房时应注意的问题？
　　刘总讲的这样买房时应注意的问题？有没有规避那些对将来居住质量有影响、对投资升值有影响的一些问题，有没有充分发挥社区潜质为大家创造一个好的居住环境和创造一个居住在里面将来不仅自己舒适而且会保值增值的环境？这里不用我多讲，相信大家都会有自己的评判。
　　另外，大家非常关心的是，三正地产在做卧龙山，我们的目标是什么？尤其这次推出半山区洋房，我们的目标是什么？我可以告诉大家，半山区洋房是前面依山居的升级版。也就是说，依山居是一代产品，半山区是升级版产品。半山区是把建筑密度全面降低，小区里面的园林绿化、交通路线进行了全面的提升。依山居当时设计的时候，我们考虑了多层次价位的需要，比如我们考虑了5千元/平左右的需求，但是半山区可以明确的告诉大家，我们不会考虑5千元/平以下价位人群的需求。大家可以想像，为什么我们要把品质全面提升？把价位提升以后，我们把钱用在降低建筑密度和提升产品品质方面。在这样的条件下，半山区无论将来卖什么价，但是我们不可能做5千元/平以下价位品质的楼盘。
　　半山区要做成什么样呢？我们把它放到凤岗周边地区来考虑，我们要做到房子建筑密度、容积率低，每一个平面每一户都是坐北朝南。无论是四户人住，还是三户人住，全部是两部电梯。                             
　　朋友们可以到凤岗或凤岗周边去找一下，能不能找到第二个这样的盘？未来还能找到凤岗中心区有这样低密度、这样的环境、这样的设计楼盘吗？我考察了凤岗及凤岗周边许许多多的地方，应该说是对周边的地形非常了解。未来若干年的规划当中，是找不到第二块这样的地方，第二个做到这样的楼盘的。

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　　答记者问：
　　房博士网：三正卧龙山一期销售以来情况非常好，为什么三正卧龙山会销售这么好呢？
　　刘光金：三正卧龙山是质价相符的，并且还有升值空间。三正地产从开创以来到现在，我们的绝大多数物业，都在原有的价值基础上有稳定的增长。聪明的投资者，不在于追求每一单生意的高额回报，而追求的是每一单生意都不亏本，都有赚钱。我们就是给所有买我们物业的业主这样的一个目标，让您买了我们的物业不亏本，有一个稳定的升值空间。当然，稳定的升值空间是需要放到一个比较长的时间之内去看的，买物业是要在5-20年才会升值。因为物业是长期拥有的东西，是耐用的消费品，耐用到几十年，所以我们要把眼光放得长远一些。我们买物业一定要给业主留有保值增值的空间。之前，有多少业主买了楼盘以后，过了一年，跌了、亏了，买三正物业不会，因为我们给你们留出了空间。
　　深圳特区报：现在大家对宏观调控很关心，很多媒体说现在宏观调控进入了观察期，短期不会有新政策出来，也不会放松，您对后期房价的走势如何判断？
　　刘光金：这个问题很难回答。从97年到现在，每一次楼市涨涨跌跌的变化情况与我个人的判断基本上差距不是太大的。我对当前的政策是这样看的——这一波国家的调控是认真的，将会持续，这一点大家不要怀疑。这次楼市调整，国家的政策既然是认真而持续的，我想国家的目的是以控制楼市过度的集中炒作，以及调整产业结构，这是这次国家调控的宗旨。既然是控制楼市过度炒作，大家就会得出一个结论，过度炒作起来的楼盘会不会降价呢？我的答案是必然的。也就是说，本身这个楼盘价值是2万，卖到4万，那不回调吗？不回调，政府不担心？中国的老百姓也不担心？当然，有些物业没有过度炒作，品质很高，价值很好，它会回调吗？我的答案是可能不会。可能受到大政策的影响，别人调下去一万，他回调一百，他可能很短的时间内就会反弹上去。过度炒作的楼盘调下去长期是起不来的。
　　国家楼市调控的目的是调整产业结构。是要通过产业升级求得国家长远的发展。产业调整的最终目标不仅是国家的产业得到提升，而且让国家的分配更具合理，老百姓更有钱。老百姓更有钱了以后，老百姓改善居住条件，农民进城实现城市化，他需要更多的房子。所以，国家的政策不会把楼市打下去以后起不来，而是为它将来平稳的向前发展。如果你买了一个优质的物业，没有投机炒作的物业，没有泡沫的物业，你怕什么呢？当然不怕。所以，我认为政策的目的和将来达到的效果都是非常清晰的。大家在考虑这个问题的时候应该从这个方面去考虑，谢谢大家。
　　搜房网：有两个现象：1.今天是深莞媒体见面会，深圳的媒体占了大多数；2.搜房网一直在提倡、关注购房者，到今天为止，我们一对一陪同深圳的购房者到东莞、惠州，给100位购房者节省了资金。通过我们的调查，从深圳到东莞、惠州买房的有年轻的夫妇，也有身价上千万甚至近亿的购房者，现在有一个现象，年轻白领逃离大都市是为了生活，事业有成的人逃离大都市是为了幸福。不知道刘总怎么看？
　　刘光金：非常感谢深圳的朋友们对我们物业的关注。深圳朋友投资我们物业的比例大概占五成，现在这个比例还在不断上升。我想，深圳在全国来讲，总体对物业的判断，对投资的判断，他的聪明指数在全国应该是首屈一指的。因为深圳比邻香港，当我们还不知道房地产是什么东西的时候，当我们还不知道房地产投资还能赚钱的时候，大批的香港人已经在深圳投资、置业了。当我们还不知道买房炒作的时候，大批的香港人已经到深圳炒房了。游泳要在水中锻炼，在高度市场化的深圳，很多深圳人在市场中学会了投资，在水中学会了游泳。所以深圳的投资指数在全国是第一的。
　　深圳为什么到周边来寻找投资置业的机会？在深圳，看关内福田、罗湖、南山，福田满满当当，南山区也差不多满满当当，只差后海片区了，这个地方居住物业很少；福田区没有多少绿地了。深圳现在说要产业升级，打造众多的中产阶级，因为深圳以前的特区内的几个区，城市建设是越来越虚，地铁建设得越来越好，写字楼建设标准越来越高，园林绿化投入得越来越多，这些东西老百姓看起来好像深圳现在越来越好，我们将来会在深圳市居住越来越好。当然好，但是这些投资的不断叠加，要不断的到城市物业中去消化，将来深圳市区的物业，如果深圳的产业升级不能跟物业增长的话，物业升值的空间可能比周边城市小。深圳到周边选择物业有一个最大的优点，在深圳市区内低密度的住宅，高档的别墅区已经被别人占完了，你去找会付出非常高昂的代价，关外龙华、布吉是什么状态？比罗湖区建筑密度更高，没有更好的环境了。今天要找像凤岗，靠近观澜的地方，有这样有山有水的地方，一段时间以后，你们会发现也不会再有了。拿三正卧龙山来讲，在深圳这样的市场还有这样的别墅吗？看一看卧龙山的别墅吧!深圳的山寨版别墅都是联排的，甚至是叠加的。真正的别墅涵义是什么？在这种条件下，你们在这个地方拥有这么一栋这么好的物业，物业的增值随着城市的扩展是一浪一浪向城市外围推展，这样的情况下，深圳的投资物业最聪明。
　　深圳新浪网：深圳之前是向西发展，现在渐渐在向北发展。现在新房的房价是2-2.5万元/平，我从梅林关到这边是30分钟的车程，这样的小洋房是卖到6千元/平，不到龙华房价的四分之一。请问，您觉得这么大一个价差在深圳向北发展的趋势下，未来能弥补到一个什么程度？您觉得这里的物业价值，通过未来的发展，升值空间有多大？
　　刘光金：我可以大胆的预测一下。关外的龙华房子2万多元/平的已经很多了。我们这个小区，比如即将要开盘的半山区，我们这个房子的品质，如果拿到龙华区比的话，比如说星河丹堤南向好的房子跟我的房子差不多。之所以价差这么大，是因为有一个时间差的问题。现在，深圳的交通在五年以前往龙华走，既没有地铁，也没有快速通道，那时候龙华再好的房子，包括世季花城，大概2002年的时候，才卖3千元/平，几年时间现在卖到2万元/平。再回过头来说，五年以后，或十年以后，龙华片区，假如我们国家的经济不出大问题的话，2万元/平的价位，包括水榭春天，它的建筑密度是很高的，但是水榭春天与香蜜一号来比，前面建的是别墅建筑密度很高，后面建的建筑密度也很高。随着城市和交通的发展，比如将来地铁一直通到水榭春天的时候，深圳坐地铁到水榭春天20分钟到了，那么2万元/平的房子你就再不可能买到。将来凤岗和观澜处有一个地铁站，如果交通网络开通以后，今天6千元/平的房子就不可能再有了。大家可以看特区当年跟龙华比有一个时间差，7-8年时间，再过7-8年时间，当龙华再上一个台阶的时候，凤岗这个地方还会再上一个台阶。我不敢说再过7-8时间会卖到2万元/平，当水榭春天卖到4万元/平的时候，大家可以推算下这个地方会卖多少。
　　从城市的物业价值往周边地区推移的时候有一个时间差，是这样的一个关系。所以，现在这个地方的物业品质完全达到深圳现在最高物业价位的品质，但是价位只相当于深圳特区内十分之一不到，只有龙华的四分之一。要把它放到5-10年间来看的话，就会比较容易看了。
　　房信网：刘总一直注意投资的属性，会否开发商业地产？如果准备开发，会在哪个地段进行开发？
　　刘光金：我们对后期是发展商业物业还是住宅物业没有太多的决定，只是根据具体情况来开发居住性的地产。总体来讲，我们下一步是有计划在深圳周边地区，包括凤岗塘夏，尤其是凤岗地区，我们有意愿大规模的开发适宜深圳人地方的居住，同时东莞本地人照样去追捧的居住空间，而且我们的建设规模会越来越大。
　　搜房网：最近马上就要到金九银十了，业内对此不太看好，您对此如何看的呢？
　　刘光金：房地产营销有两种方法：1.相对比较投机思想重一点的发展商，他很看中某一个时间节点的机遇。比如某个楼盘搁放一段时间，等到金九银十。作为有自己品牌价值，有自己长期、稳定的客户群体这样的发展商，其实并不在乎金九银十，还是其它月份。今年，所谓的金九银十，对考虑金九银十的发展商会很失望，可能不会像往年金九银十那样热闹，这是一定的。但是，对三正地产而言，我们也有5月份开盘，也有11、12月份开盘，也有春节后开盘，也有9、10月份开盘。我做好了，政策允许了，我该什么时候开盘就什么时候开盘。营销手段只能旺一时，做好自己的产品，维护好自己的客户群体，让客户满意，让口碑相传，让产品得到大多数人的认同，让老客户带动新客户，你的产品到什么时候都可销。酒香不怕巷子深。对于做好产品的开发商而言，即使不是金九银十，房子照样会卖得出去。
　　腾讯网：不知道刘总对三正卧龙山花园的预期有多大呢？
　　刘光金：信心来自于开发商的产品根基，如果产品做得好，我认为不愁卖。某一个时间点，即便销售不像到菜市场买菜一样被一抢而光，但是三正的产品是不愁卖的。我们的市场是稳定的，我们所有的产品老客户来买的、老客户带新客户来买的占了一半，甚至多一点，我们并不靠一时的广告去争取热血沸腾的客户，而是卖给理性投资的人。买我们楼盘的人很多都是理性的客户，比如老客户带朋友来的，他不会骗朋友；亲戚带亲戚来的，亲戚住在这个地方很好，买了以后不会后悔。基于我们长期建立的口碑，销售是稳定的。