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2009深莞顶级别墅投资价值高峰论坛在三正卧龙山举行。与会专家提出，从物业未来的成长潜力和空间来看，目前正是介入东莞顶级别墅物业的最佳买点——

前十年看深圳　　后十年看东莞

　　9月9日，由深圳特区报、三正地产联合主办的2009深莞顶级别墅投资价值高峰论坛在三正卧龙山花园隆重举行。论坛特邀广东省房协常务副会长、三正集团副总裁兼房地产公司总经理刘光金，城市地产思想者论坛秘书长青忠贵，中原研究院总经理车德锐等业内资深专家，围绕深莞楼市未来趋势性走向、东莞城市价值评估、东莞楼市投资价值和风险控制、投资房产的品种选择和入市时机等话题，向深莞两地置业者作了精彩演讲，并提供了专业而中肯的投资建议。对于这次论坛，深圳特区报、南方都市报、深圳商报、东莞日报等主流媒体给予了高度关注，纷纷派出记者参与了采访并安排了报道，新浪网、搜房网进行了网络直播，活动产生了良好反响。
　　为帮助大家了解论坛实况，掌握专家观点，以便对投资决策有所借鉴，特将各主讲嘉宾的精彩发言作归纳整理，刊发于此。

　　刘光金：未来十年是东莞物业高成长期
　　今天，我想以一名在房地产行业摸爬滚打十几年的老地产人，同时又是一名从事物业投资多年的资深投资人的双重身份，和大家交流一下对深莞楼市房产投资的一些个人看法。主要讲三点认识。
　　第一点，是关于深莞楼市的一个结论性意见。我认为以目前的时间点为分野，房产投资的理想目的地已由深圳转向东莞。此前十年，是深圳物业高成长的十年，我们看到从1999到2009，几乎所有深圳物业的价值都是翻着筋斗往上蹿，涨幅惊人。但在高成长十年之后的今天，这种快速上涨的势头已经无以为继，衰竭之相渐显。不过在经济发展的圈层效应下，特别是在深莞一体化加速推进的时代背景下，深圳楼市的成长动能已经开始向与它在历史渊源、地理区位、经济联系、社会融合度方面都最为紧密的东莞传递。现在，东莞物业的价格仅相当于十年前的深圳，而它的品质则与今天的深圳相当，我相信在十年之后，东莞物业的平均价值一定能赶上甚至超过深圳当前的水平。也就是说，今后十年，深圳物业的高成长奇迹将在东莞复制并续写。
　　第二点，我想阐述的是，性价比，才是衡量物业的投资价值的首要标准。我发现许多投资者在作投资决策时，总是容易被一时的形势被羁绊，被无谓的信息所纷扰，房价大涨他大买，房价小涨他小买，房价不涨他不买，完全胸无定见，这是投资决策之大忌。聪明的投资者是走在形势前面的。巴菲特有句名言，“别人疯狂的时候我恐惧,别人恐惧的时候我疯狂”，适用于房产投资同样如此。许多人也许做不来巴菲特，那我建议你不妨去做一名普普通通的消费者。你的投资决策是否正确、投资收益能否实现，都需要消费者最终评判和验证，所以如果你能站在消费者的角度而不是单纯投资者的角度来决策，问题就简单多了。那么消费者最关注什么呢？性价比！没有人愿意跟价廉物美的东西过不去。所以作为房产投资，一定要选择那些价廉物美的高性价比物业，这样的物业才有投资价值。而从性价比看，无疑，东莞的物业在上升，深圳的物业在下降。
　　第三个观点就是，房产投资要有长远眼光。不要总想在最低点买进，这个不现实，在吻合长远趋势的前提下，有适当的时机、适当的价位、适当的物业，这就够了。一味坐等，只会丧失机会。长远趋势是什么？东莞房价向深圳看齐就是一个长远趋势，东莞的房子不可能总是这么便宜。卧龙山花园的独栋别墅，目前售价仅相当于深圳市场的十分之一，假如20、30年后，它的价值达到深圳同类产品的三分之二，那么你的收益也远比投资深圳楼市要高得多。

　　车德锐：目前正是介入东莞顶级别墅的恰当时机
　　投资主要关注两点，一个是利润一个是风险。具体来说有四个方面。
　　一是品种的选择。和其它投资品种比较，房产投资具有安全性高、可控性强的特点，因此是大众广泛接受的投资品种。而在房产种类中，如果资金充裕，投资别墅特别是顶级别墅应该是不二选择。为什么？物以稀为贵。土地资源不可复制，自2003年国土资源部第一次叫停别墅项目开发以来，别墅供应逐年减少。根据我们监测的数据，东莞近几年平均每年独立别墅供应量为550套，但08、09年每年已不足300套，而市场需求依然旺盛，产品稀缺性已明显显现。
　　二是入市时机。同样从我们监测到的数据来看，东莞近几年独立别墅价格除08年下幅回调2%外，上涨的态势十分明显，而联排、叠加等类别墅则呈下降趋势，显示独立别墅价值支撑力非常强大。另外，我们认为东莞房价存在严重低估，反映在别墅价格上更为明显。gdp全省第四，房价却比全省平均水平还低，个人认为主要有两个因素压制了东莞房价的表现：一是东莞现实的经济问题，以加工贸易为主的外向经济的发展模式让它在这次金融危机中深受重创；二是在经过07、08年政策调控之后，东莞开发商普遍采取了较为保守的定价策略，没有充分挖掘和透支楼盘价值。不过这对投资客却意味着投资成本会低一些、增值空间会大一些，因此目前正是入市建仓的恰当时机。
　　三是成长潜力。个人认为东莞别墅价格在经过09年平抑后，明年回涨的机率较大，理由有六：一是通胀预期。二是上述提及的抑制房价表现的两个因素将得到缓解；三是在珠三角一体化推动下，东莞行政管理体制将进一步改善，目前二手房市场因手续繁琐、税费较高而趋于沉闷的局面可望扭转。四是相比深穗，东莞环境好、密度低的居住优势将凸现。五是深圳开发商大举进莞，推动了东莞地价的快速上涨，上涨的土地成本将在上涨的房价中体现出来。六是深圳房价高企，部分深圳人把置业的眼光投向东莞，也会推动东莞房价的上涨。个人判断，今年下半年东莞会有一些优质的别墅个盘会进入到每平米3-5万元的价格区间。
　　四是风险控制。关键是顺势而为，量力而行，注重对产品品质的把关和开发商品牌的筛选。另外，如果有条件，最好投资独立别墅这类稀缺性品种。

　　青忠贵：中国的房地产市场将走向高容积率时代
　　我们可以把东莞和浙江的温州作个比较：温州gdp是东莞的三分之二，人均gdp东莞5万元，温州3万多元，但房价，温州到达了每平米2.6万元，而东莞不足8000元。同样在各自省里名列前茅的城市，经济实力和房价的表现为何形成如此反差？我觉得主要原因还是在于城市价值的低估。也就是说在整个区域的城市价值体系里面，城市的尤其从房地产反映出来的城市价值还没有被完全挖掘出来。站在深圳、广州、香港这样的巨人圈层里面，东莞某种程度上被掩盖了，但相信随着城市的发展，它的城市价值会被重新发现并得到确认。
　　从更长远的角度来看，中国的房地产将走向一个高容积率的时代。因为中国是一个土地资源十分贫乏的国家，城市建设中不允许我们走欧美的路子，相反会逐步向香港看齐。目前我国城市容积率普遍偏低，今后可望逐步提高。高容积率带来一个很明显的结果，就是别墅产品供应减少，产品稀缺使别墅价值快速提升。这一点，从深圳近几年在走向高容积率过程中的别墅价格走势便一目了然。所以我认为顶级别墅，特别是目前价格严重低估的东莞顶级别墅，未来会有巨大的增值空间。