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　　今年是三正地产成立20周年，这家先后被授予“中华人民共和国房地产开发企业一级资质证书”、“广东省房地产协会常务副会长单位”、“东莞市50强民营企业”、广东省“行业品牌十强”的房企，先后开发了近几十个社区住宅项目，盘盘旺销、广受赞誉，市场口碑极佳。而在商业地产项目运营管理上，三正地产紧紧把握时代交替中消费观念的大裂变（多元化、体验、跨界等）方向，抓住消费市场潮流趋势，以市场为导向，因“市”制宜 ，追赶而不追随，运作专、精、美的多层次商业地产产品，使商业地产项目实现保值、增值，赢得了较高的市场美誉度。

　　三正地产是如何布局多层次的商业地产产品呢？又是如何成功运营商业地产产品的？三正地产在未来商业地产发展是怎样的？就此笔者采访了该公司商业负责人招商运营总监梅宏武先生。

　　记者：梅总监，在主流消费群体的消费观念日益多元，电商平台爆发式增长大背景下，您对实体商业地产持什么观点？

　　梅宏武：电商对实体商业的冲击，媒体有过分放大之嫌。电商作为一个消费平台，在海量信息及扁平化的商业市场，作为主力消费群体的80、90、00后，在多元、效率、智能与宅文化的消费观念"裂变"的大背景下，电商在商业消费市场中攻城掠地，爆发式增长。根据不完全统计分析，电商让没有跟上商业消费大变革而转型的实体商业如负荆在背艰难前行，而能抓住商业消费发展变格及方向的实体商业，在借力电商后便如虎添翼，转守为攻。现在实体商业的阵痛，可以理解是化蝶，也可以说是涅槃，我对此的理解是：表因是互联网电商跨越发展冲击实体商业，实质是实体商业没有跟上商业消费市场跨越式的变革，跨界也好、借力也好、融合也好、对标消费市场也好等等措施，这是实体商业必须面对和跨越，走过去将会是阳光万丈。

　　东莞市有近千万人口，处于深圳与广州两个一线城市中间，城市消费人群基数大，消费意愿高能力强，根据统计数据，2016年，东莞的社会消费品零售总额相比上年增长13.1%，购买力增速跑赢广州深圳，在珠三角9市增速排行第一，商业地产发展市场前景广阔。

　　记者：我们知道三正的商业地产项目有很多，但彼此又并不雷同，这些产品线从层次上有怎样的区分？

　　梅宏武：三正地产的商业地产发展在东莞经济高速发展及公司的前瞻性战略布局下，商业地产项目由原先的粗放式产品销售到现今的精细化运营增值，从持续的精细化运营到区域商业地产品牌建设。期间不断地根据市场变化及增值要求进行物业改造及品牌调整，公司商业地产项目取得了较好的社会效益与经济效益，圆满的完成了集团及公司的各项绩效指标。

三正地产自持运营的商业地产项目着近20万平方米，主要聚焦两条产品线：社区商业产品线和综合型商业广场产品线。明年将在海南三亚推出文旅产品线--三正海棠南洋小镇。

　　记者：梅总监，能讲下你对社区商业的理解吗？

　　梅宏武：社区商业作为居民生活“最后一公里”的圈子，与消费者的距离是天然优势。但是在电商、大型购物中心、商业广场的多功能复合型的消费侵蚀下，原先粗放式的产权与经营分离、没有统一管理的社区商业模式难以为继。对此商业市场的变化，公司社区商业地产产品开发中以市场为锚，聚焦消费者，适当拔高定位，专业规划物业，做到经营管理“五统一”从而打造具有品牌美誉度及高增值、精而美的社区商业产品。

　　记者：三正地产的社区商业产品享誉东莞东南片区，贵公司有什么成功的诀窍，社区商业产品是怎样招商运营的，有什么成功案例分享？

　　梅宏武：公司现在开发社区商业产品主要有两种产品线，首先我介绍下第一种社区商业产品--组团式社区商业产品：以商业服务半径2公里的商圈范围，综合区域城市配套、地段、环境、外来规划等等，结合现商圈内消费人群密度、年龄、消费水平、消费观念等客观条件，对公司符合条件的楼盘进行组团式商业功能规划，根据功能划分为餐饮娱乐街区、儿童主题街区、家庭生活休闲街区、运动休闲街区等。其中在对主力店专门进行定点式建设，如：超级市场、电影院、量贩ktv、健身馆等，而对物业硬件要求较高的餐饮业态则前瞻性规划，在招商上则是采取定点定向招商，品牌及业态在功能互补效应，打造一个体验式全业态功能细化的组团式社区商业，从而满足社区居民一站式家庭主题吃喝玩乐购全新商业消费服务需求。

三正地产组团式商业面积在2-3万㎡左右，如东莞塘厦三正世纪新城组团式商业，其集合了幼儿园、亨达精品超市、清湖门诊、量贩ktv 、蓝螳螂养生会所、亿尚健身、农业银行、川府酒楼、小雨点湘菜、探鼎烤鱼、永盛文体、迪图、欧妮迩、歌莉娅、米兰天空等等知名主力店及次主力店，项目商业极大地提升了楼盘品质及公司美誉度，该组团式社区商业经过多次业态及品牌调整后物业增值明显。

　　第二种是精而美、美而专的主题式社区商业产品。对于公司开发住宅项目中规划的商业面积在5000--15000㎡的产品（该类商业项目多处于城乡结合部），在本项目及周边人群不能满足项目常规的生活类商业正常维运时，综合项目所处区域、位置、地段、交通、配套等等客观因素，从体验性、专业性、精品性角度入手，将商业产品糅合商业业态细分后的宽度与纵深去进行商业规划，定点定向的引进区域品牌，把商业街做美做精做专做深。

　　如公司寮步香市茶艺街项目，项目结合东莞市打造寮步香市文化，结合项目交通优越及寮步茶艺市场的空白点，成功打造香市茶艺街，项目引进了大益茶业、安溪铁观音、怀化黑茶、中茶普洱、福今普洱、澜仓普洱、边江源黑茶等等茶叶知名品牌及红木、茶艺商家，成为东莞市首家美而精、精而专的专业茶艺街。

　　再举一个例子，三正上河坊食通街，该街区临东深河畔，是凤岗唯一一条集合式餐饮街区，项目引进了伯顿西餐厅、v8清吧、台湾涮涮锅、顺德人家、合家欢茶餐厅、池上包饭、六千馆、东北饺子馆、西北人家等等品牌，成为凤岗餐饮首选之地。

　　记者：来时经过三正财富新地商业广场，人气很旺，能具体介绍下吗？据业界讲明年将会升级改造，是有这回事吗？

　　梅宏武：凤岗是东莞嵌入深圳的一块飞地，东莞东南部片区的中心，地理位置得天独厚，区域经济发达。而三正财富新地商业广场地处凤岗镇镇中心、于凤深大道与永盛路交汇处，项目周边配套五星级酒店（金凯悦酒店）、镇政府、多个大型高端社区、中小学校、米亚产业园（苹果合作商）等等，交通连接深圳，与周边镇区四通八达，三正财富新地商业广场经多年的精细化运营已打造成为东莞东南部片区标杆性商业。

      三正财富新地广场建筑面积约6.5万㎡，项目定位为东莞市东南部标杆性商业广场，引进主力店沃尔玛超市、铜锣湾百货、爱琴海精品数码、大地影院、凤潮量贩ktv、红番天电玩游艺城、阳光网咖、儿童乐园；餐饮品牌引进了麦当劳、面点王、非烤勿扰、熊猫大师、蒙自然、日禾料理、芙蓉花香、涮涮锅、贡茶等；服饰品牌引进了六福、周大福、ellassay、ochirly、myteno、jessica、vero moda、maniform、etam、ep、ozzo、杰克琼斯、佐丹奴、阿迪达斯、耐克、李宁、金利来、雅戈尔、杉杉等知名品牌，经过多年运营已成为东莞东南部标杆性一站式购物、休闲、娱乐、社交、体验式的商业广场，项目商业经营指标个年度均有大幅增长，年度人流最高峰值达到4.5万人。

　　2018年，针对商业地产消费市场的变化，面对电商冲击与跨界融合体验消费潮流到来，三正地产将对三正财富新地商业广场物业硬件（外立面、公共区域、配套设施等）进行升级改造、同时也已启动对品类及品牌的调整，设定的调整关键词：升级、体验、跨界、社交。

　　记者：贵司开发综合型商业广场产品可以说是花开一朵成熟一果，未来有新的大型综合性商业广场计划吗？

　　梅宏武：后期三正地产会在东莞区域近百万平方米的旧城改造项目中，将建设大型的商业广场、购物中心类商业地产产品，细琢精造，打造优质上乘之大型商业地产产品，具体细节暂时不宜多说，到时再与各位分享，谢谢。

　　记者：近年来，成为国际旅游岛的海南，尤其三亚度假市场炙手可热，作为蜚声珠三角擅长开发五星级酒店和房地产业务的广东三正集团，在三亚有没有什么新作？

　　梅宏武：三正地产将在海南三亚，将首触一线海景文旅地产产品--三正海棠南洋小镇。

　　三正海棠南洋小镇位于三亚海棠湾土福出口左侧约两公里处，交通非常便捷，距离高速出入口仅两分钟车程，距离高铁海棠湾站（规划中）仅10分钟，距离凤凰机场40分钟车程，湾区内约50间高端5星级酒店，亚洲最大的单体免税城，对接百万高端度假消费群体。

三正海棠南洋小镇占地5.24万㎡（不含自营五星级酒店用地）总建筑面积约6.24万㎡，小镇以南洋风情为蓝本，产品集合产权酒店、组团商业，8家国内外五星级酒店（区域内、规划建设中）是集度假旅居、娱乐休闲、商业购物、世界美食、生态观光等多元一体的一线海景度假综合体，现项目正在进行建设中。