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采访: 叶翠萍／拍照:李金边／视频:黄德宗
时间： 2010年3月24日下午
地点：三正地产
对象：东莞市三正房地产开发有限公司总经理、广东省房地产业协会副会长 刘光金
　　在驱车前往位于观凤塘片区的三正地产时，笔者在梅观高速上看到一块巨大的广告牌，上面写着：大深圳区哪里还有真别墅 静观三正卧龙山。这样底气十足的一句话，让我对观凤塘及三正卧龙山产生了浓厚的好奇心。
　　在2004年，“半小时生活圈”这个概念刚刚提出来的时候，许多深圳人都不以为意，认为这只是开发商的一个广告噱头。几年过去了，“半小时生活圈”已经成为一个现实。而被誉为“深圳后花园”的观凤塘（观澜、凤岗、塘厦）则吸引了越来越多的深圳人来此置业。随着“大深圳”日程的日益推进，东莞和惠州的置业价值进一步被提升。东莞市三正房地产开发有限公司总经理刘光金在接受搜房网的采访时断言，三正卧龙山别墅所在的观凤塘片区，在未来将是一个深圳富人回归生活的乐园。
　　与深圳市区相比，莞惠的别墅无论是在价格上还是在空间感上，都具备明显的优势。刘光金一针见血地指出：真正的别墅是独栋别墅，深圳关内几乎没有“真别墅”，大多是“山寨别墅”，而目前市场上各种各样的“别墅”，更是对别墅概念的荒谬延伸。
　　2010年的房地产市场走势变幻莫测，刘光金建议消费者买房千万不要“跟风”，这样才能买到“抗跌保值”的物业。
　　三正地产自成立以来先后在东莞成功推出了多个大型高尚别墅群，谈及企业未来的战略布局时，刘光金说，三正未来会在观凤塘及海南开展房地产业务，观凤塘片区的业务主要是面向深圳的白领阶层，而在海南则会将房地产与酒店业务紧紧结合起来，实现互补。
采访实录：
“山寨”横行 深圳关内无“真别墅”？
【搜房网】：首先我们非常高兴邀请到东莞市三正房地产开发有限公司的总经理刘光金，刘总作客搜房有约，接受我们搜房网的采访。
　　在房地产发展史上，“别墅”及“别墅区”往往代表了一座城市最高端的生活方式。但是从双拼别墅到联排别墅、叠拼别墅乃至所谓的空中别墅，“别墅”似乎越来越多样化了。请问您是如何理解“别墅”的真谛呢？
【刘光金】：在中国农业社会时代，农村里面到处都是别墅，不过那个时代的别墅更多的是茅屋。在二三十年代初期，中国出现了一些工业发展比较好的城市，比如说像上海、天津、北京、广州，那个时候只有达官贵人才能住得上别墅。在现代中国人的心目当中，别墅是真正的独门独户独家独院，一栋属于自己的别墅。
　　解放之后，由于文化大革命的原因，中国人的居住环境越来越差。在这个时候，人们已经没有对别墅的追求和奢望了，房屋成了稀缺品。
　　改革开放之后，随着经济的发展和富裕程度的提升，有相当一部分先富裕起来的人对别墅又有了一种强烈的追求。在这个时候，相当一部分发展商意识到开发别墅利润比较高，拼命去追求别墅产品。但由于国家政策对别墅供地进行了严格的限制，而一部分发展商为了利润最大化，就将别墅的概念进行了修正，进行了比较荒谬的延伸。比如多层公寓和低层的联排全都冠名“别墅”。这样的话，城市中相当一部分追求别墅的人群为了满足自己的虚荣心，就购买了勉强冠名为“别墅”的产品。
　　于是，相当一部分盖了“联排房子”的开发商，也打着别墅的旗号，满足了相当一部分盲目追求“别墅”的消费者，也获得了丰厚的利润。在这个时候，我们应该为别墅正名！我们应该提醒那些追求别墅的购房者，弄清楚什么是别墅。不要买了伪产品，买了假产品，买了山寨版的别墅还沾沾自喜。所以我们希望告诉消费者，明明白白地消费住宅产品。我们推出的产品是别墅就是别墅，不是别墅就不是别墅。这对于开发商来讲，也是一个诚信经商的问题。
　　在目前的全国房地产市场上，房屋产品的概念还是相当混乱的。有些产品做得极差，甚至连基本的居住功能都不具备，也是打着豪宅的旗号在销售；有的貌似是豪宅，但实际上一些指标都达不到国家标准，也是当做豪宅在销售。在这种情况下，我们要提醒消费者意识自己购买的房子究竟应该属于哪一类产品。这样的话，我们的消费者购买的产品才是物有所值的。
【搜房网】：您对深圳的别墅产品是怎么看呢？深圳哪些别墅产品是您比较推崇的、可以称为真正的别墅呢？
【刘光金】：深圳要看关内关外，在关内真正的别墅几乎比较难看到，除了纯水岸有几栋真正的别墅外，目前我们还没有在深圳发现有真正的别墅。深圳市区大家所谓住的别墅都是属于山寨版别墅。
一河两岸 深圳人青睐真别墅
【搜房网】：三正卧龙山位于凤观塘聚富区的凤岗镇，是“一河两岸”工程的首个地产项目。请您为我们介绍一下项目的基本情况好吗？有何独特的卖点吗？
【刘光金】：三正卧龙山是用真别墅、真山水来定位的。我们在设计以及建造的过程当中，就是要给消费者一个真正住别墅的体验。
　　这种体验分几个方面：一个方面是别墅应该有山有水，居住有天有地，住在别墅里面与其他的邻里之间没有任何纠纷。
　　同时卧龙山别墅有几个特征：一个是大，一个是美，一个是要真正要有荣耀感。为什么要“大”呢？因为住别墅不仅仅是两口之家、三口之家，住在别墅里面一般是成功人士，俗话说“富在深山有远亲”，亲戚多了，朋友多了，活动多了，聚集的人就多了，那么就得有足够的室内空间和室外休闲空间。第二，要美，所谓“美”，不仅是房屋的外观设计、建筑设计要美，而且看出去的视野要美，也就是说环境要美。第三是荣誉感，居住在卧龙山是一种对自我价值的提升。
　　从卧龙山一期、二期建成之后的情况来看，应该说得到了深圳以及深圳附近片区喜欢别墅产品的消费者的亲睐。卧龙山还有第三期，我相信卧龙山会越建越美。
【搜房网】：从销售情况来看，三正卧龙山的客户群体具有哪些特征呢？来自深圳的客户比例有多少？
【刘光金】：深圳客户的比例占整个卧龙山消费群体将近60%。深圳的客户之所以亲睐卧龙山，主要是因为在深圳看不到这样的产品。
　　其中自住客户占的比例是七成，投资炒房的客户不多，自住和买来作为家族企业的自家会所的客户比较多。
观凤塘崛起 5-10年后称雄一方
【搜房网】：随着“大深圳”进程的日益推进，您认为东莞乃至珠三角地区的发展契机在哪里？
【刘光金】：我觉得东莞以及整个珠三角区域即将进入第二次产业革命阶段。第一个阶段是以加工业以及低端制造业为主，以及具有一定的现代科技成分的产业。现在这个时代已经过去了，通过5到10年的时间，经过产业的升级换代，珠三角会进入第二次经济发展的飞跃。这个时代到来之后，珠三角地区会有一个非常快的富人群的发展，珠三角的经济就会向更高端发展。

　　将来在珠三角地区，高端物业是最有增值潜力的。社会越发展，资本就越向少数人集中。资本集中之后，蓝领与白领这两大群体的分化就非常明显。蓝领这个群体需要大量的经济适用房、保障性住房；富人群体的需求就是大量的高端房产。深圳中心区的高端住宅小区的价值会越来越高，但是深圳中心区不可能再有别墅市场了，别墅市场就向深圳以外的周边地区发展。
　　从深圳目前的情况来看，深圳的光明和坪山是两大新兴产业发展区。深圳市区里面基本上没有任何发展的空间，只能向金融业、信息产业、商业、旅游业方面去发展。深圳关外能够用于盖别墅以及高档社区的土地已经不是太多了。我想，深圳将来这种真正的，高端的房屋市场主要还是集中在观凤塘片区，也就是观澜、凤岗、塘厦这一带。所以从整个大珠三角地区来看，我们非常看好5-10年之后观凤塘片区的潜质。
【搜房网】：从价格及空间感方面，东莞的别墅相较于深圳有着难以比拟的优势。但是有购房者可能会担忧交通及配套问题。对于购房者的这种疑虑，您是如何看待的呢？
【刘光金】：将来整个珠三角地区会进入产业的革命，产业革命的前提条件就是要有现代化的交通网络。我想再过二十年，深圳与整个东莞地区将连成一线，现在最先能够与深圳交通融为一体的就是凤岗、塘厦，包括将来的松山湖、大岭山，届时将形成一个整体。
　　我们在2004年提出半小时经济生活圈的时候，很多深圳人认为这是一个笑话，但是目前基本上已经实现了。深圳观凤塘区域是深圳的后花园，虽然现在还有些不便，但是当这些不便完全消失了，楼盘的价位以及升值的速度就会飞跃式的发展，一下子就会上去。
　　三到五年之内，凤岗、塘厦会成为深圳大经济区域发展的一部分。再到十年之后，往东莞这个腹地再推进，二十年之后，广州、东莞、深圳包括惠州一部分，整个就是一个非常便捷的城市交通网络。到那个时候，一小时之内到达整个这个片区甚至于香港、澳门都是可能的。
【搜房网】：从文化的角度来讲，东莞、惠州、深圳有什么差异并如何融合呢？
【刘光金】：从文化这个角度来讲，深圳和东莞没有什么大的差异，因为大家都是学中文，都是接受中国几千年的传统教育，从这个方面来讲应该没有什么差异。
　　我想深莞现在的差异是在经济、行政管理一些方式和管理模式，以及办事的效率上。随着将来深圳、东莞一体化之后，这些都不是问题了。
观凤塘：深圳商人博弈后的乐园
【搜房网】：深圳北凤观塘片区正在崛起为中国三大顶尖的中央别墅区，同北京的温榆河中央别墅区、上海的佘山中央别墅区一样令全国人们瞩目。请问您是如何定义片区的居住价值及投资价值？
【刘光金】：深圳未来的高尚居住区就看凤观塘片区，观澜是在深圳的范围内，凤岗是插在深圳这块版图里面的，但是属于东莞行政区域，塘厦是通过梅观高速与深圳紧密相联系的。
　　这个区域过去是一个农业区域，农田水利建设比较发达，水库很多，生态环境比较好。再加上全世界高大的高尔夫就在塘厦片区，也就是说它将来会集中世界顶尖级的热爱高尔夫球的富人到这里消费，这是一个很大的卖点。
　　第二，观凤塘片区有众多的水库，但是现在水库的灌溉功能已经没有了，完全就形成了内陆湖泊，这些众多的湖泊将来就是这个居民区域最好的水面景观。
　　第三个，观凤塘片区过去是农村，人口比较稀少，便于居住环境的规划。现在规划出来的高档社区，很多已经超越了深圳市区的豪宅区。独栋别墅在深圳关内是没有的，所以这个片区将来成为深圳的后花园，成为深圳富人的集聚区，这是一点悬念都没有的。
　　另外，观凤塘的酒店业很发达，这个片区的酒店的豪华程度以及酒店建设的理念，以及休闲度假的功能都已经完全超越深圳市区。
　　毫不夸张地说，观凤塘区域将来就是深圳富人的乐园，就是深圳富人享受的区域，它的享受水准超越了深圳关内任何地方。深圳关内是政治、经济的集中区，将来也是一些商人在商场上博弈的区域；而我们的观凤塘区域，就是博弈之后回归自然、回归生活、回归轻松、回归享受的一个区域。
没有只涨不跌的商品 买房忌“跟风”
【搜房网】：从2003年开始，国土资源部等相关部门就明确提出停止别墅用地供应，“别墅”已经渐渐演变成稀缺的“收藏品”。您是如何看待珠三角别墅市场的前景呢？
【刘光金】：将来珠三角地区只会有山寨别墅，以后不会再有真正意义上的别墅。因为国家在土地政策上和规划设计技术参数的细化上已经非常严格了。所以说想在将来还能够买到真正意义上的别墅，而不是去买山寨别墅的话，那只能是买别人卖出来的二手别墅。
【搜房网】：自2010年以来，关于房地产行业的一些政策频出，土地市场及房价的动态也引起了各方的关注及争议。在全国两会上，国家领导人明确要调控房地产。您认为接下来楼市及房价的走势是怎样呢？
【刘光金】：我认为楼市和房价的走势是神仙都说不清楚的。为什么这样说呢？目前很多经济学家，很多国内的一些在房地产方面自称为大师的一些人，从2003年到预测到2010年，没有一个人能够预测的很准。国家从2003年之后，2004年-2006年一直调整到2010年，也没有起到实质性的作用。所以我认为，在当前来讲，所有的预测都不是客观的。
　　在中国当前的经济环境条件下，国家在推动城市化进程，让大量的农民进城，这在客观上就造成了城市需要大量的房产，这是事实。另外一个方面，由于我们国家有大量的行业产能过剩，如果房地产泡沫一旦破裂，它牵扯到的若干行业的产能更加过剩，大量的工人会失业。再加上我们国家的地方政府现在绝大多数都是属于“卖地财政”，地方政府在贯彻中央调整政策的问题上自觉或者不自觉地都会打折，这又对房地产市场增添了不确定性。
　　那么老百姓怎么办？买还是不买？这是一个很尖锐的问题。我认为可以买，也可以不买。如果你不急于买的话，可以看看，但是也可以买，买哪些？关键是选准哪些楼去买，这很关键。有些楼房价格是不可能再跌了。打个比方，观凤塘区域无论是伪别墅、山寨版别墅，还是独栋别墅，每平方米一两万块钱，将来房价往下跌，它们也不会再跌，因为跌无可跌，现在这个价格已经是非常理性的了。为什么是理性的价格呢？因为深圳很多人还没有意识到观凤塘这个区域将来升值的潜力。
　　第二个，挑选房屋质量一流的物业，这表示着用材、用料、用工都要选择好的。好的材料、好的工匠、好的管理队伍，负责任的发展商，材料成本和劳动力成本是高的，再加上土地价格也不便宜，在这样的条件下，房屋的性价比是高的，价格也不会跌到哪里去。
　　在深圳有一些楼盘，将两层打通了，对外宣称是“叠墅”，消费者如果当别墅价格去买肯定吃亏，价格肯定会跌。第二个，在深圳区域里面，有一些小区建筑密度很高，容积率很高，建筑指向很差，房屋设计很差。本来只是一部分收入不是很高的白领阶层去住的房子，硬是要卖给深圳市有钱人。这些的楼盘在市场调整的时候，会跌得很惨！
　　所以我想，在大家都看不清的情况下，如果消费者有闲钱，又怕物价涨了之后货币贬值，可以去买楼的，但是关键是要选性价比高的物业。就算将来房价微调，也不至于亏本，这样的物业是可以大胆地买的。
　　我认为房价迟早有一天是会往下跌的。为什么呢？世界上没有只涨不跌的商品，任何商品都有涨有跌，这是一个规律。中国目前仍然是一个很穷的国家，但是深圳上海北京广州这些大城市的房子却已经涨到了比美国、欧洲、日本的房子贵。在这种情况下，我想傻瓜都能判断出来，目前的房价是过高的，迟早会调的。
　　至于说今年会不会调，明年会不会调，我们不知道。因为中国有很多不确定性，房地产市场更多是“政策市”，也就是没有一个模型可以去推断。在没有规律可循的情况下，谁都说不准。在说不准的情况下，该买的还是买，只不过消费者要买准了，千万不要跟风。
给深圳人造房子 三正远眺海南
【搜房网】：自1997年以来，三正房地产公司先后成功推出了正华苑、正丰豪苑、三正半山豪苑、三正卧龙山花园、世界豪门等多个大型高尚别墅群。在拓展高尚住区的同时，三正地产还先后强势推出了三正步行街、三正休闲购物城和三正世纪新城，以及三正财富新地等多个大型商务住宅区。请问三正集团未来的业务拓展方向及战略布局是什么？
【刘光金】：三正地产会在两个市场展开我们下一步的拓展：第一，还是在观凤塘区域，给更多的深圳人造房子；第二，我们可能会在海南市场有比较大的动作。为什么我们选择这两个市场？首先观凤塘这个区域将来面对的深圳市场是有很大前景的。而海南市场我们主要看长远，我们国家把海南定位成一个国际旅游城市，三正集团是酒店业和房地产业共同发展的企业，我们会在充分发挥酒店优势的基础上，把房地产业和酒店业相结合。这样的话，在海南市场上，三正的空间就会更大一些。
　　在海南，我们可以将房地产与我们的酒店相配套，就是说将来北方人到海南，选择住我们的酒店也可以，选择在酒店式管理的小区过冬也可以。所以说三正下一步还是在这两个市场发展。在观凤塘区域，除了豪宅之外，将来我们还会根据市场的发展，推出一些适应于深圳白领一族的新产品，这就是我们下一步的发展布局。而且项目也正在落实中。
果断下海 他的地产之路很稳健
【搜房网】：据我们了解，从80初到90年代，您一直是在江西省景德镇市从事机关工作，后来下海进入房地产行业。请给我们介绍一下您个人的从业经历。
【刘光金】：我当年也是顺其自然就进入了房地产行业，有缘结识了三正的董事长，然后就下海了。从97年开始到现在，三正一直稳步地做房地产，我们没有冒险，也不敢冒险。一方面就是在发展的速度上，我们稳扎稳打。第二个方面，我们做每一个产品都试图做到对消费者来讲没有遗憾，对我们自己没有遗憾。从1997年到现在，房地产起起伏伏这么多，但90%以上的业主买了我们的物业从来没有亏本，就算是在金融危机这么严重的情况下，买我们的房子也没有亏过本。三正历来是以比较稳健的方式去做房地产的，把它当成一个事业，当成一个乐趣去做。
【搜房网】：搜房网发起了“特区三十年•深圳新人居”文化运动。您是理解新人居的？
【刘光金】：关于人居环境，我想每个人异口同声的回答就是环保、绿色，这一点是非常重要的。当然从大的环境方面来讲，还是要靠政府，靠国家来进行治理。作为我们房地产行业的人来讲，创建最好的人居环境，我们应该从自身做起，首先我们不要追求利润最大化，而要追求居住环境的舒适；第二，我们所使用的材料要尽可能的环保，不要造成第二次污染、第三次污染；第三个，每一个人在选择自己居住产品的时候，要把眼睛睁大一点，一定要选择没有污染的区域，凡是有污染严重的区域，大家都不去买那里的房子，自然环境就好了。
　　现在房地产市场比较火热，有些人买房很不理性，有些区域其实是不适合人居住的，他们也是拼命地去买，将来这些是要被淘汰的。我一直强调，不管这个房子好卖不好卖，永远不能买的房子是不能买的。
　　我们买房子的时候，判定是否宜居是多方面的，有大环境、小区的设计、以及室内设计，各个方面都要挣大眼睛看清楚一点，理性消费，确实选择宜居的房子，这是最重要的。我们的消费者还要考虑实惠，不要让这些花花草草，一些很虚浮的东西所迷惑了。